Was muss ich beachten, wenn ich bauen möchte?
Grundsätzlich brauchen alle Bauten (Hochbauten, Fahrnisbauten), Anlagen (Strassen, Parkplätze, Terrainveränderungen, Leitungen) und baulichen Vorkehren (Umnutzung, Anbringen von Reklamen und Anschriften) eine Baubewilligung.
- Die Baubewilligungspflicht ist immer gegeben, wenn bau- oder umweltrechtlich relevante Tatbestände betroffen sind, eine Nutzungsänderung vorliegt oder eine Änderung im Innern eines Gebäudes die Brandsicherheit betrifft.
- Einige Bauvorhaben von geringer Bedeutung können unter Umständen baubewilligungsfrei erstellt werden. Jedoch sind auch baubewilligungsfreie Vorhaben nicht rechtsfrei und müssen gewisse Vorschriften (z.B. Abstände, Brandschutz- oder Energievorschriften, etc.) einhalten. In Gebieten mit Überbauungsordnungen oder Sonderbauvorschriften und an «geschützten» Bauwerken können zudem besondere Vorschriften gelten.
=> Siehe Artikel 6 und 7 des Baubewilligungsdekrets des Kantons Bern - Ebenfalls kann der gewöhnliche Unterhalt baubewilligungsfrei ausgeführt werden. Als gewöhnlicher Unterhalt wird die Instandstellung oder der Ersatz schadhafter Teile verstanden, ohne dass darüber hinaus eine Veränderung des Gebäudes oder Bauteils erfolgt. Sind mit den Unterhaltsarbeiten baubewilligungspflichtige Änderungen verbunden, sind auch die Unterhaltsarbeiten baubewilligungspflichtig. Beachten Sie, dass an «geschützten» Bauwerken auch baubewilligungsfreie Vorhaben einer Baubewilligung bedürfen können.
RECHTSGRUNDLAGEN
Die Baurechtliche Grundordnung (Baureglement / Zonenplan) bildet die Rechtsgrundlagen für die gewünschte bauliche Entwicklung unserer Gemeinde. Im Weiteren gelten auch die kantonalen Vorschriften (Baugesetz, Bauverordnung, Bewilligungsdekret, usw.).
Baurechtliche Grundordnung (Nutzungsplan /grundeigentümerverbindlich)
- Zonenplan Art. 71 BauG: Der Zonenplan legt die Bauzone und ihre Einteilung, die Landwirtschaftszone, die Bauernhofzone, die Weiler- und Erhaltungszone und die weiteren Nutzungszonen fest. Er bezeichnet die Schutz-, Gefahren- und Immissionsgebiete.
- Baureglement Art. 69 BauG: Das Baureglement enthält die allgemeinen Bauvorschriften der Gemeinde, die Vorschriften zum Zonenplan sowie allenfalls abgaberechtliche Bestimmungen. Das Baureglement ist ein kommunales Instrument, in dem Detailbestimmungen der Bauvorschriften, welche nicht in übergeordneten Gesetzen bereits bestimmt sind, geregelt werden.
BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
Der Ablauf des Baubewilligungsverfahrens richtet sich nach dem Baubewilligungsdekret des Kantons Bern (BewD). In diesem werden die einzelnen Verfahrensschritte umschrieben.
Dauer Baubewilligungsverfahren: Die Dauer eines Baubewilligungsverfahrens ist von vielen Faktoren abhängig. Eine verbindliche Aussage ist daher schwierig. Wird ein Baugesuch vollständig und ohne Mängel (fehlerfrei) eingereicht, dauert ein Verfahren im Idealfall rund 3 Monate.
Die Baubewilligungsverfahren dauern aber länger wenn:
- die Unterlagen unvollständig oder fehlerhaft sind
- Ausnahmegesuche durch eine Fachkommission geprüft werden müssen
- Einsprachen gegen das Bauvorhaben eingereicht werden.
- etc.
Übersicht Baubewilligungsverfahren: Was gehört alles zum Baubewilligungsverfahren? In einer vereinfachten Übersicht beinhaltet dieses folgende Verfahrensschritte:
- Profile: Die Gesuchstellenden haben zugleich mit der Baueingabe die äusseren Umrisse des Bauvorhabens im Gelände abzustecken und durch Profile kenntlich zu machen. Die Profile haben namentlich in den Gebäudeecken die Höhen der Fassaden und die Neigung der Dachlinien anzugeben. Die Höhe von oberkant Erdgeschossboden ist mit einer Querlatte zu markieren.
Kann aufgrund der Gesetzgebung auf eine Veröffentlichung verzichtet werden und legt die Bauherrschaft zusammen mit der Gesuchseinreichung die erforderlichen Zustimmungen der Nachbarn bei, kann auf das Stellen der Profile verzichtet werden. - Eingabe des Baugesuchs bei der Bauabteilung: Der Zeitpunkt der Eingabe ist der Eingang des Papierdossiers und nicht das Abschicken des eBau-Dossiers.
- Vorläufig formelle Prüfung der eingereichten Baugesuchsunterlagen: Entsprechen die eingereichten Unterlagen den Formvorschriften? Liegen alle erforderlichen Gesuche, Projektpläne, Berechnungen, Ausnahmegesuche zur Beurteilung des projektierten Bauvorhabens vor und sind die Unterlagen von der Bauherrschaft, den Projektverfassenden und ggf. Baurechtnehmenden unterzeichnet?
Die vorläufig formelle Prüfung erfolgt in der Regel innert 7 Arbeitstagen seit Eingang des Baugesuchs. - Vorläufig materielle Prüfung der eingereichten Baugesuchunterlagen: Hält das projektiere Bauvorhaben die bau- und planungsrechtlichen Vorschriften (Länge, Breite, Grenzabstände, Geschosszahl, Anzahl Parkplätze, Energievorschriften, etc.) ein?
Die vorläufig materielle Prüfung erfolgt in der Regel innert 10 Arbeitstagen nach Abschluss der vorläufig formelle Prüfung. - Zuständigkeit: Im Rahmen der vorläufigen Prüfung wird die Zuständigkeit für die Durchführung des Baubewilligungsverfahrens festgelegt. In Aarberg ist das Regierungsstatthalteramt Seeland, Aarberg die zuständige Baubewilligungsbehörde, wenn das projektierte Bauvorhaben einen Gast- und/oder Prostitutionsbetrieb betrifft, das Vorhaben in einem Gewässer ohne Gemeindehoheit liegt, die Gemeinde Aarberg als Gesuchstellerin auftritt, das Vorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung benötigt oder die Baukosten über Fr. 1.4 Millionen liegen oder ein erhöhter Koordinationsaufwand erforderlich ist.
=> Siehe Artikel 8 und 9 Baubewilligungsdekret des Kantons Bern - Nachforderungen: Werden bei der vorläufig formellen und materielle Prüfung offensichtliche Mängel festgestellt, werden diese der Bauherrschaft zur Korrektur mitgeteilt.
- Koordinierte materielle Prüfung des projektierten Bauvorhabens: Die Baubewilligungsbehörde fordert die entsprechenden Amts- und Fachstellen zur Einreichung ihrer Berichte auf.
Die Ämter haben in der Regel 30 Tage Zeit ihre Berichte bei der Baubewilligungsbehörde einzureichen. - Öffentliche Auflage des Baugesuchs: Bekanntmachung des projektieren Bauvorhabens mittels Publikation im Amtsanzeiger oder Avisierung der betroffenen Nachbarn mit eingeschriebenem Brief.
Die Auflage- und Einsprachefrist dauert 30 Tage. - Eingang Rechtsbegehren: Werden innert der Einsprachefrist Rechtsbegehren (Einsprachen, Rechtsverwahrungen, Lastenausgleichsbegehren) eingereicht, werden diese der Bauherrschaft zur Stellungnahme eröffnet. Erachtet es die Baubewilligungsbehörde als zielführend, kann sie zu Einspracheverhandlungen einladen.
- Bereinigung von allfälligen Einwänden (materielle Mängel)
- abschliessende materielle Prüfung des bereinigten Baugesuche: Die abschliessende Prüfung erfolgt in der Regel innert 30 Tagen nach Vorliegen aller erforderlichen Unterlagen.
- Eröffnung Bauentscheid
- Nützliche Hinweise zum Verfahrensablauf: Kleine Baugesuche werden in der Regel nicht im Amtsanzeiger publiziert. Die betroffene Nachbarschaft wird durch die Baubewilligungsbehörde direkt mit eingeschriebenem Brief avisiert. Auf eine Avisierung der Nachbarschaft kann verzichtet werden, wenn diese dem Vorhaben schriftlich zugestimmt hat.
Wir empfehlen der Bauherrschaft, die direkten Nachbarschaften über ihr Bauvorhaben zu informieren. Durch die vorgängige Information können oft Einsprachen vermieden werden.
Kosten Baubewilligungsverfahren (Gebühren): Im Baubewilligungsverfahren fallen Gebühren an, welche die Bauherrschaft zu tragen hat. Die Aufwände werden je Baugesuch nach Aufwand verrechnet. Die Aufwände der Amts- und Fachberichte, welche wir von den Amtsstellen mit separater Rechnung erhalten, sowie Rechnungen Dritter werden den Gesuchstellenden mit den ordentlichen Baubewilligungsgebühren in Rechnung gestellt.
Bauen ausserhalb der Bauzone: Das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) legt fest, unter welchen Voraussetzungen es möglich ist, ausserhalb der Bauzone zu bauen. Die Möglichkeiten ausserhalb der Bauzone sind jedoch stark eingeschränkt. Das Baubewilligungsverfahren ist zudem komplexer als in den Bauzonen. Darum ist es wichtig, dass alle beteiligten Akteure gut darüber informiert sind.
- Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone, welche nicht zonenkonform sind, das heisst, welche nicht landwirtschaftlich begründet sind, bedürfen einer Ausnahmebewilligung für das Bauen ausserhalb des Baugebietes nach Artikel 24 RPG.
Deshalb sind zu den nicht landwirtschaftlichen Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone Ausnahmegesuche einzureichen, worüber das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) entscheidet. - Weitere Angaben und ein entsprechendes Merkblatt zum Bauen ausserhalb der Bauzone kann hier eingesehen werden.
FORMANFORDERUNGEN BAUGESUCH
Baugesuchsformular: Das Baugesuchsformular wird direkt in eBau online ausgefüllt. Sobald alle Angaben erfasst sind, wird ein PDF-Dokument generiert, welches ausgedruckt und von der Bauherrschaft, den Projektverfassenden sowie ggf. den Baurechtsnehmenden zu unterzeichnen ist.
Situationsplan: Zusammen mit dem Baugesuch ist ein Situationsplan einzureichen. Im vermessenen Kantonsgebiet kann dieser beim Nachführungsgeometer bezogen werden. Wo die amtliche Vermessung fehlt, zeichnen die Projektverfassenden den Situationsplan.
Der Situationsplan hat namentlich folgende Angaben zu enthalten:
- Die Grenzen und Nummern der Bauparzelle und Nachbarparzellen,
- die Nutzungszonen, Gefahren- und Schutzgebiete, den Gewässerraum, usw.,
- den Massstab und die Nordrichtung sowie die Strassennamen,
- die Waldbaulinie, sofern sie weniger als 30 m vom projektieren Bauvorhaben entfernt ist,
- Lage und Grundfläche des Bauvorhabens und in Zahlen seine Abstände von den Strassen, den Grenzen benachbarter Grundstücke und Gebäude, die Aussenmasse des Gebäudegrundrisses,
- die Zufahrt, die Abstellplätze für Fahrzeuge und
- allfällige weitere Angaben gemäss Artikel 13 BewD.
Projektpläne: Dem Baugesuch sind folgende Pläne im Massstab 1:100 oder 1:50 beizulegen:
- die Grundriss sämtlicher Geschosse (inkl. Zweckbestimmung der Räume, Boden- und Fensterfläche, etc.)
- zum Verständnis des Bauvorhabens nötige Schnitte (inkl. Angabe der Hauptdimensionen, Geschosshöhen, Kniestockhöhe, Stärke Dachisolation, Höhe Oberkant Erdgeschoss, etc.),
- die Pläne sämtlicher Fassaden (inkl. Markierung der Höhenlage von oberkant Erdgeschossboden, Fassaden- bzw. Gesamthöhe, bei geschlossener Bauweise die Fassaden der anschliessenden Gebäude),
- der Umgebungsgestaltungsplan (sofern erforderlich inkl. Kinderspielplätze, grössere Spielflächen, Aufenthaltsbereiche, etc.) und
- allfällige weitere Angaben gemäss Artikel 14 BewD.
Bei Änderungen wie An-, Um- und Erweiterungsbauten muss aus den Plänen hervorgehen, welche Gebäudeteile bestehen bleiben (schwarz), welche abgebrochen (gelb) und welche neu erstellt (rot) werden sollen.
Ausnahmegesuch: Erfordert das Bauvorhaben Ausnahmen, so ist dem Baugesuch ein begründetes Ausnahmegesuch beizulegen.
- Beachten Sie, dass bei Neubauten Ausnahme grundsätzlich schwierig zu begründen und zu erteilen sind.
- Die Erteilung von Ausnahmebewilligungen wird immer schwieriger, wenn das projektierte Vorhaben gleich mehrere Ausnahmen erfordert (Ausnahmekumulation).
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BAUABNAHME:
Siehe die Dienstleistung "Bauabnahme"
PROJEKTÄNDERUNG:
Siehe die Dienstleistung "Projektänderung"
VORANFRAGE:
Siehe die Dienstleistung "Voranfrage" (ist in Arbeit)
eBAU:
Siehe die Dienstleistung "eBau"
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Information über den Baustatus: Die Gemeindebaupolizeibehörde hat darüber zu wachen, dass bei der Ausführung von Bauvorhaben die gesetzlichen Vorschriften sowie die Bestimmungen, Auflagen und Bedingungen der Baubewilligung eingehalten werden. Sie kontrolliert die Ausführung der Bauvorhaben auf der Grundlage einer baupolizeilichen Selbstdeklaration der dafür verantwortlichen Person.
Die Gemeindebaupolizeibehörde führt folgende Pflichtkontrollen vor Ort durch:
- Schnurgerüstabnahme => bei der Gemeinde Aarberg erfolgt die Kontrolle durch die RSW AG, Lyss
- Kontrolle des Abwasseranschlusses an das öffentliche Netz => erfolgt durch den Bauverwalter-Stv. (vor dem Eindecken des Anschlusses)
- Kontrolle der Versickerungsanlagen => erfolgt durch den Bauverwalter-Stv.
Die für die baupolizeiliche Selbstdeklaration verantwortliche Person gibt der Gemeindebaupolizeibehörde unter Verwendung der amtlichen Formulare vor Baubeginn (SB1) und nach Vollendung der Bauarbeiten (SB2) Erklärungen über die Einhaltung der Baubewilligung und der darin enthaltenen Bedingungen und Auflagen ab.
Im Weiteren meldet sie den Zeitpunkt für die durchzuführenden Pflichtkontrollen und sorgt dafür, dass der Baufortschritt die ordnungsgemässe Abwicklung dieser Kontrollen nicht verhindert oder erschwert.
GÜLTIGKEIT BAUENTSCHEID
Die Baubewilligung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren seit ihrer rechtskräftigen Erteilung mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen oder wenn die Ausführung während mehr als einem Jahr unterbrochen wurde.
VERLÄNGERUNGSMÖGLICHKEITEN
Die Baubewilligungsbehörde kann die Geltungsdauer der Bewilligung aus wichtigen Gründen um höchstens zwei Jahre verlängern. Die Verlängerung ist ausgeschlossen, wenn sich die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid wesentlich verändert haben.
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WEITERE INFORMATIONEN
Brandschutz: «Heureka» – Brandschutz einfach erklärt
Auf der Informationsplattform «Heureka» der Gebäudeversicherung Bern ist Brandschutz für überschaubare Bauvorhaben einfach erklärt. Wenn Sie die Eckdaten Ihres Projekts eingeben, erhalten Sie umgehend die relevanten Anforderungen für Ihr Bauvorhaben.
Lärmschutznachweis: Unter dem Namen «Cercle Bruit Schweiz» eine Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute besteht ein Verein im Sinne von Art. 60ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches. Auf ihrer Homepage finden Sie viele nützliche Hinweise betreffend Lärmschutz.
Bauinventar: Die Objekt-Angaben (Inventarobjekte, ggf. Baugruppen und Strukturgruppen) können Sie im Bauinventar online auf der Website der Denkmalpflege hier aufrufen.
